주택임대차

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가.  주택임대차보호법의 목적

[문] 주택임대차보호법은 어떠한 법입니까 ？

[답] 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981. 3. 5. 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있습니다.

나.  주택임대차보호법의 주요 내용

[문] 주택임대차보호법의 주택임차인 보호를 위한 여러 규정 중 가장 중요한 내용은 무엇인가요？

[답] 중요한 내용은 다음과 같습니다.

1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력

선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.

2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

3) 소액임차인의 최우선변제권

임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 ½ 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다. 위에서 '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다.(대법원 2001.4.27. 선고 2001다8974 판결, 재민 84-10 참조).

++주택임대차보호법의 보호대상

가.  주택임차인이 법인인 경우

[문] 법인이 사원용 주택의 마련을 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마쳤습니다. 이러한 경우 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요？

[답] 보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.

나.  주택임차인이 외국인인 경우

[문] 저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요？

[답] 보호받을 수 있습니다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조 제1항 본문은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야 하고, 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록등·초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음한다고 규정하고 있으므로, 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문입니다.

++ 주택임대차보호법의 적용대상

▶ 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함

◐ 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아님

◐ 건물의 등기·건축허가 여부와는 무관함

◐ 주거용건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임

가.  공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

[문] 저는 건축물대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ？

[답] 적용을 받을 수 있습니다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.

☞ 최근 다가구용단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이러한 경우도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

나.  주택의 일부를 점포로 개조한 경우

[문] 저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ？

[답] 적용을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 후문은 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

다.  비주거용건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

[문] 저는 현재 방 2개와 주방이 있는 다방 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평 정도이고, 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평 정도입니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ？

[답] 적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

라.  임대기간 중에 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우

[문] 저는 점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 아니하여 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ？

[답] 원칙적으로 적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 합니다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 다만 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

마.  임차주택이 미등기건물인 경우

[문] 제가 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기인데 이러한 건물에도 주택임대차보호법이 적용되어 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권을 행사할 수 있는지요？

[답] 미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 소유권보존등기가 경료되고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제소유자(건축물대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 합니다.

++ 대항요건인 주택인도와 주민등록

▶ 주택임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득합니다.

▶ 주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음 날부터 발생합니다.

가.  동거가족만 전입신고를 한 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있으나 사정이 있어서 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 저는 전입신고를 하지 못하고 있습니다. 이러한 경우에도 대항요건을 갖추었다고 할 수 있는지요？

[답] 할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

나.  임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우

[문] 저는 시골 출신 대학 1학년생인데 현재 방 1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 시골에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유보조자가 되는 것입니다 ) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문입니다.

다.  전입신고를 잘못한 경우

[문] 저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록표에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 현재 상태로는 보호를 받을 수 없습니다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 근저당권, 가압류·압류의 등기가 되기 전에 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.

라.  공무원의 실수로 주민증록표가 잘못 작성된 경우

[문] 저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 보호를 받을 수 있습니다(대법원 1991.8.13.선고, 91다18118 판결).

마.  건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우

[문] 저는 실제 동표시가 '라동'인 신축 다세대주택 101호를 임차하여 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 '라동 101호'로 마쳤습니다. 그런데 준공검사후 건축물대장이 작성되면서 '가동'으로 등재되고 그에 따라 등기부도 '가동 101호'로 소유권보존등기됨으로써 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 주민등록을 가동 101호로 정정하여야 그때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다.

바.  주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우

[문] 저는 다세대주택(여러 가구가 거주할 수 있는 건물 중 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택)을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에 주택소재지의 지번만 기재되어 있고 동호수 표시는 기재되어 있지 않습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록법시행령 제9조 제3항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있고 (예 ○○빌라 ○동 ○호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동·몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다. 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트 처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층·호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

사.  두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고

[문] 저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 ○○동 3의 1, 3의 2 두 필지 위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3의 1만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 건축법 제2조 제1항 제1호, 같은 시행령 제3조 제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문입니다.

아.  일시적으로 주민등록을 이전한 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 매수인이 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것인지요 ？

[답] 유감스럽지만 매수인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 근저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 매수인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

자.  임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 근저당권이 설정된 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 입주한 후 사정이 생겨 며칠이 경과한 후에 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차주택에 입주한 후 전입신고를 하기 전에 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 임대인은 이 주택 이외에는 특별한 재산없이 사업을 하는 사람인데 만일 근저당권실행을 위한 경매절차가 실시된다면 제가 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있는지요 ？

[답] 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 근저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 주택임차인이 매수인에 대하여 대항력을 취득하는데, 귀하의 경우는 근저당권이 설정된 후에 전입신고를 하였기 때문입니다.

차.  가압류등기가 된 주택을 임차한 경우

[문] 저는 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제경매신청을 하였습니다. 제가 그 강제경매절차에서 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있는지요 ？

[답] 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가압류등기시보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘 이상 매수인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다. 예컨대 주택의 매각대금이 8,000만원, 선순위 가압류채권권자의 채권액이 6,000만원, 귀하의 임차보증금이 4,000만원인 경우 가압류채권자가 4,800만원(8,000 × 6/10), 귀하가 3,200만원(8,000 × 4/10)을 각 배당받게 됩니다.

카.  소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 다른 사람 명의로 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있었습니다. 그런데 그 후 가등기권자가 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 마친 후 저에게 명도를 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것 인지요 ？

[답] 유감스럽지만 무조건 집을 비워 주어야 하고 임대보증금은 종전 소유자인 임대인으로부터 반환받을 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가등기경료시보다 나중에 대항요건을 갖춘 이상 설사 가등기에 기한 소유권이전의 본등기시보다는 앞선다 하더라도 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 없기 때문입니다. 이것은 처분금지가처분자가 본안소송에서 승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 경료한 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 반대로 만일 임차인이 대항요건을 구비한 후에 가등기가 경료된 경우에는 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 있습니다.

타.  후순위 근저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 근저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법

[문] 저는 2004년 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 A은행명의로 채권최고액 1,200만원의 근저당권등기가 되어 있었고, 그 후 2005년 집주인이 B은행으로부터 다시 대출을 받으면서 B은행 명의로 채권최고액 5,000만원의 근저당권설정등기를 하였습니다. 그런데 현재 임차주택에 관하여 B은행이 경매를 신청하여 절차가 진행 중에 있습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호받을 수 있는지요 ？

[답] 귀하처럼 1순위근저당권과 2순위근저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 매수인의 지위는 1순위근저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하가 매각되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 매수인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996.2.9. 선고 95다49523 판결, 대법원 2003.4.25. 선고 2002다70075 판결 참조) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다. 또 귀하가 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금 중 1순위 근저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 근저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

++ 대항력의 내용

▶ 임대인의 지위의 당연승계

◐ 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미함

◐ 양수인에는 매매·증여·상속 및 경매·공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않음

◐ 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있음

가.  대항요건 구비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마쳤는데 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 양도하였습니다. 제가 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는지요. 만일 임대기간이 끝난 후 임대보증금을 반환받지 못하고 있는 사이에 주택이 양도되면 어떻게 되는지요 ？

[답] 귀하는 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 귀하는 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 임대기간이 끝난 경우에도 귀하가 임대보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다.

나.  임차권의 양도와 대항력

[문] 저는 주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임차권을 양도받았습니다. 그런데 원래의 임차인이 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도받기 전에 임차주택에 관하여 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매절차가 현재 진행 중에 있습니다. 저는 매수인에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니까 ？

[답] 귀하처럼 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 근저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다(대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 각 참조).

다.  대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수

[문] 저는 주택을 금4,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 근저당권실행을 위한 경매절차가 개시된다면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수할 수 있습니까 ？

[답] 귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있었기 때문에 매수인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 근저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

라.  가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우

[문] 저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까 ？

[답] 귀하의 경우에는 매수인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

++ 확정일자부 임차인의 우선변제권

▶ 확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단함

▶ 다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매·공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매·증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니함

가.  확정일자 부여방법

[문] 확정일자란 무엇이고 임대차계약서에 어떠한 방법으로 부여받습니까 ？

[답] 임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다. 그런데 현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 인근 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(사문서의일자확정청구수수료규칙 제2조 제1항, 공증기관의 경우는 공증인수수료규칙 제22조의 규정에 의하여 1,000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소(공증인가합동법률사무소 제도는 2005. 1. 27. 법률 제7357호로 변호사법을 개정하면서 폐지되었으나 부칙 제6조의 규정에 의하여 종전의 규정에 의하여 공증인의 직무를 행할 수 있음) 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.

확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.

나.  경매개시결정의 등기후 확정일자를 부여받은 경우

[문] 임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있는지요, 또 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요 ？

[답] 확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매개시결정의 등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매개시결정의 등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 집행권원 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류·가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

다.  확정일자부 계약서 분실시 구제방법

[문] 저는 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 부주의로 분실하고 말았습니다. 만일 현재 거주하고 있는 임차주택에 관한 경매절차가 개시되는 경우 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 어떠한 구제방법이 있는지요 ？

[답] 귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.

라.  확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았으나 임대기간 중에 개인사정으로 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 최근에 다시 전입신고를 하였습니다. 계약서에 확정일자를 다시 부여받아야 하는지요 ？

[답] 귀하는 확정일자를 다시 부여받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하지만 귀하가 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 근저당권자 등 다른 담보권자에 대하여는 후순위로 됩니다.

마.  대항요건과 확정일자를 구비한 후 근저당권이 설정된 경우

[문] 저는 주택을 임차하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았는데, 집주인이 그 후 은행에서 사업자금을 빌리면서 임차주택에 근저당권을 설정하였고 대출금을 변제하지 아니하여 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 주택임대차보호법상 어떠한 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로, 첫째 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 위 두 가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 다만 근저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.

바.  확정일자일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

[문] 저는 주택임대차계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 근저당권설정등기가 경료되었습니다. 저와 근저당권자 중 누가 우선하는지요 ？

[답] 같은 순위입니다. 왜냐하면 임차인과 근저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 근저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문입니다. 따라서 귀하는 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.

사.  전입신고일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

[문] 저는 주택임대차계약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인 사정으로 주민등록 전입신고를 그보다 늦게 하였습니다. 그런데 나중에 등기부를 열람해 보니 전입신고를 한 날에 근저당권설정등기가 된 사실을 발견하게 되었습니다. 저와 근저당권자 중 누가 우선하는지요 ？

[답] 근저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 근저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 근저당권자가 우선하게 됩니다.

아.  확정일자와 같은 날짜에 수 개의 근저당권이 설정된 경우

[문] 저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1, 2, 3 의 근저당권이 설정되었습니다. 저와 근저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요 ？

[답] 먼저 임차인의 임대보증금액과 각 근저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 근저당권자 상호간에는 선순위 근저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 근저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 예컨대 매각대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 근저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000 × 4/10)을 배당받고, 근저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000 × 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 근저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 근저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 근저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.

자.  근저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우

[문] 제가 임차하여 거주하는 주택에는 임차인이 여러 명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친 후 확정일자도 갖추었는데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 최종 시점이 모두 근저당권자보다 우선합니다. 임차인간의 우선순위는 어떻게 되는지요 ？

[답] 임차인별로 근저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.

차.  상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우 우선변제권의 존부

[문] 제가 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 모두 마친 후 확정일자도 받고 거주하다가 임대기간이 끝나자 임대인을 상대로 보증금반환 청구소송을 제기하였으나 임대인이 임차주택의 명도와 상환으로 변제하겠다는 동시이행의 항변을 하여 상환이행의 일부승소확정판결을 받았습니다. 이제 이 판결을 집행권원으로 강제경매신청을 하려고 하는데 그 경매절차에서도 제가 우선변제권을 행사할 수 있는지요 ？

[답] 행사할 수 있습니다. 왜냐하면, 종전과 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖의 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 상가건물임대차보호법 제5조 제1항 각 참조). 따라서, 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 하여도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있습니다. 다만 이 경우도 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출하여야 합니다.

++소액임차인

가. 소액임차인에 대한 규정의 개정 경과

나. 소액임차인의 우선변제권 행사요건

다. 한 채의 주택에 소액임차인이 여러명 있는 경우

라. 처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우

마. 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 경우

바. 보증금을 소액으로 감액한 경우

사. 확정일자부 소액임차인

아. 임차인으로부터 주택을 전차한 경우

▶ 소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지 포함) 매각대금의 ½의 범위 내에서 배당을 받음

▶ 다만 근로기준법 제37조 제2항 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을 받음(재민 91-2)

가.  소액임차인에 대한 규정의 개정 경과

[문] 소액임차인의 범위와 보증금 중 우선변제액에 관한 주택임대차보호법의 관련 규정이 언제 어떤 내용으로 개정되었는지요 ？

[답] 다음과 같이 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례 개정되었습니다.

시기                 서울·광역시(군지역제외)        기타 지역

84.1.1. ― 87.11.30.       300만원 이하                  200만원 이하

87.12. 1. ― 90.2.18.      500만원 이하                  400만원 이하

90.2.19. ― 95.10.18.  2000만원 이하 중 700만원한도

1500만원 이하 중 500만원한도

95.10.19. ― 2001.9.14

3000만원 이하 중 1200만원한도

2000만원 이하 중 800만원한도

2001.9.15. ― 현재

서울,수도권중 과밀억제권역 4000만원 이하 중 1600만원

광역시(인천광역시 제외)는 3500만원 이하 중 1400만원

기타지역은 3000만원 이하 중 1200만원

그러나 위 일자 이전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정이 적용됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구법 하에서 설정된 근저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

(예컨대, 1995. 10.1. 근저당권이 설정된 서울 소재 주택을 1996.1.3. 보증금 3,000만원에 임차한 경우 임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는 소액임차인이 아니고 근저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서 제외됩니다. 만일 이 사안에서 임차보증금이 2,000만원이었다면 구법 하에서도 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 700만원까지는 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다)

나.  소액임차인의 우선변제권 행사요건

[문] 소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요 ？

[답] 임대보증금액에 관한 요건 이외에 다음 두 가지 요건을 갖추어야 합니다. 첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매개시결정의 등기 전까지 갖추고 이를 배당요구종기까지(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 계속 유지하여야 합니다. 둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다.

따라서 배당요구종기(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.

다.  한 채의 주택에 소액임차인이 여러명 있는 경우

[문] 서울에 소재하는 한 채의 주택에 2002년에 A는 보증금 3,500만원, B는 3,200만원, C는 800만원으로 임차하였고, 그 후 임차주택이 경매로 7,000만원에 매각되었습니다. A, B, C 모두 경매개시결정의 등기 전에 대항요건을 구비한 경우 어느 정도의 금액을 배당받을 수 있는지요？

[답] 우선변제를 받을 보증금은 A, B는 각각 1,600만원, C는 800만원입니다. 다만, 그 합산액(4,000만원)이 매각가액의 1/2(3,500만원)을 초과하는 경우에는 그 각 우선변제를 받을 보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 우선변제를 받을 보증금의 비율로 그 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 우선변제 받습니다(주택임대차보호법시행령 제3조 제3항). 즉 A, B는 각각 1,400만원(3,500만×1,600만원÷4,000만원), B는 700만원(3,500만×800만원÷4,000만원)을 실제로 배당받게 됩니다.

라.  처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우

[문] 저는 본인과 처 명의로 각각 별도의 소액보증금 주택임대차계약서를 작성하였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있습니다. 이러한 경우에도 저와 처가 각각 소액임차인으로 보호받을 수 있는지요 ？

[답] 귀하의 경우는 귀하와 처를 1인의 임차인으로 보아야 하므로 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하기 때문입니다.

마.  배당요구종기까지 배당요구를 하지 않은 경우

[문] 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없는지요. 만일 우선변제를 받을 수 없다면 어떠한 구제방법이 있는지요 ？

[답] 우선변제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 매수인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

바.  보증금을 소액으로 감액한 경우

[문] 저는 2002. 2월 처음 주택임대차계약 체결 당시에는 임대보증금액이 4,000만원이었는데 2002. 2월 임대계약을 갱신하면서 임대인과 합의하여 보증금액을 3,000만원으로 감액하였습니다. 이러한 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있는지요 ？

[답] 만일 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

사.  확정일자부 소액임차인

[문] 저는 임대보증금액수가 2,000만원인 소액임차인인데 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1,200만원)의 범위를 넘은 800만원에 대하여 우선변제를 받으려면 어떻게 하면 되는지요 ？

[답] 귀하가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는 금 800만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

아.  임차인으로부터 주택을 전차한 경우

[문] 저는 임대보증금이 4,200만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마쳤습니다. 소액전차인으로 보호받을 수 있는지요 ？

[답] 보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하에게 방1칸을 빌려준 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수 있기 때문입니다(재민 84-10, 문 9.에 대한 답. 참조).

++확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사

가. 우선변제권 행사절차

나. 대항력 있는 확정일자부 임차인이 배당요구종기 이후에 배당요구를 한 경우

다. 확정일자부 임차인이 배당요구 후 배당요구종기 전에 주민등록을 이전한 경우

가.  우선변제권 행사절차

[문] 확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요 ？

[답] 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

1) 배당요구신청 : 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 한다) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서(대법원 홈페이지 /민사재판 양식 /권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차, 상가임대차) 양식 또는 법원경매정보 /알기쉬운경매 /경매서식 /7번 권리신고 겸 배당요구신청서 양식 참조)를 제출하여야 합니다.

2) 배당요구신청서 제출 시한 : 배당요구는 경매법원이 정한 배당요구종기까지 하여야 합니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 참조). 그리고 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구종기까지(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 존속되어야 합니다.

3) 임차주택의 명도 : 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도받았다는 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다. 다만 귀하가 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우에는 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

나.  대항력 있는 확정일자부 임차인이 경락기일 이후에 배당요구를 한 경우

[문] 저는 2002.2.1. 전세보증금 5,000만원, 전세기간을 2002.2.20.부터 2년간으로 하는 주택임대차계약을 체결하고 입주한 후 2002.4.8. 전입신고를 마치고 2002.12.17. 확정일자도 받았습니다. 그런데 위 주택에 2004.1.3. 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 따른 경매절차가 개시되어 2004.6.19. 경락되었습니다. 그런데 저는 2004.2.19. 배당요구종기가 경과한 후인 2004.7.7.에야 비로소 배당요구를 하였습니다. 배당기일에 임대보증금 우선변제 받을 수 있는지요 ？

[답] 배당요구는 배당요구종기까지 하여야 하므로 귀하는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만 귀하는 근저당권설정 등기 전에 대항요건을 구비하여 매수인에게 임차권을 대항할 수 있기 때문에 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

다.  확정일자부 임차인이 배당요구후 배당요구종기 전에 주민등록을 이전한 경우

[문] 저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 그후 임차주택에 대한 경매가 개시되자 저는 배당요구를 한 후 배당요구종기 이전에 자녀들의 진학 편의를 위하여 다른 곳으로 주민등록을 옮겼습니다. 저와 같은 경우에 주민등록을 전출하였기 때문에 확정일자부 임차인이라도 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요 ？

[답] 유감스럽지만 귀하처럼 배당요구종기 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매절차상 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위하여는 주택의 점유와 주민등록을 배당요구종기(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다.

++임대차기간과 계약의 갱신

가. 임대기간 2년 미만의 임대차계약의 가능 여부

나. 임대기간 만료와 계약의 갱신

다. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선변제권

라. 인상된 보증금영수증에 확정일자를 받은 경우와 우선변제권

가.  임대기간 2년 미만의 임대차계약이 가능한지 여부

[문] 저는 내년도에 국외이민을 갈 예정이기 때문에 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 싶은데 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 이야기를 들었습니다. 과연 그러한지요 ？

[답] 그렇지 않습니다. 왜냐하면 위 법이 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

나.  임대기간 만료와 계약의 갱신

[문] 저는 전세 입주자인데 집주인으로부터 임대기간이 끝나기 불과 몇 일전에 임대보증금을 인상하여 주거나 그것이 불가능하면 기간 만료와 동시에 집을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워 주어야 하는지요 ？

[답] 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 임차인인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번 이상 연체하거나 임차주택에서 마약 제조를 하는 등 주거 이외의 목적으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 보호받을 수 없습니다.

다.  계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선변제권

[문] 저는 갑과 2000. 5. 20. 전세보증금 3,200만원, 전세기간 2년의 전세계약을 체결하고, 2000. 6. 20. 입주와 전입신고를 마침과 동시에 계약서상에도 확정일자를 받았습니다. 그 후 2001. 7. 20. 을 앞으로 임차주택에 근저당권이 설정되었는데, 2002. 5. 20. 위 계약을 갱신하면서 보증금액수를 3,700만원으로 인상하였습니다. 앞으로 만일 위 근저당권실행을 위한 경매가 개시되는 경우 저는 위 인상된 보증금 3,700만원을 받을 때까지 매수인에게 주택을 비워 주지 않아도 되는지요. 또 경매절차에서 위 근저당권자에 우선하여 위 인상된 보증금 3,700만원의 배당을 받을 수 있는지요？

[답] 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 근저당권에 기한 경매절차의 매수인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 근저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 근저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 근저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 근저당권 설정전의 보증금액인 3,200만원에 한하여 매수인에게 대항력을 행사할 수 있고 배당절차에 참가하더라도 위 3,200만원에 한하여 근저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 3,700만원에 대하여 재 계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 증액된 500만원 부분은 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

라.  인상된 보증금영수증에 확정일자를 받은 경우와 우선변제권

[문] 만일 전항의 경우에 계약 갱신과 더불어 인상된 전세보증금에 관하여 재 계약서를 작성하지 않고 임대인에게 인상된 보증금을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권이 있는지요 ？

[답] 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 우선변제권이 인정되기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것이 요구되기 때문입니다.

++ 기타사항

가. 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우

나. 공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우

다. 임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결한 경우

라. 대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우

마. 주택임대차계약 체결시 유의할 사항

바. 주택임차인에 대한 인도명령

사. 임대보증금의 감액청구

가.  주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우

[문] 임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하는지요 ？

[답] 그렇지 않습니다. 임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 봅니다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결).

나.  공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우

[문] 저는 갑, 을, 병 3인이 각 ⅓의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요 ？

[답] 그렇지 않습니다. 왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 귀하의 경우 ⅔의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.

다.  임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결한 경우

[문] 저는 임대차계약 체결시 임차주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 저에게 소유자의 동의 없이 전대를 한 것을 알게 되었습니다. 현재 주택소유자가 저에게 임차주택을 비워달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요 ？

[답] 거부할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

라.  대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우

[문] 저는 대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지 외에 건물도 경매신청하였습니다. 저는 매수인에게 대항하여 계속 거주할 수 있는지요 ？

[답] 건물을 건축하기 이전에 대지에 근저당권이 설정되었고 그후 건물이 건축된 경우에 대지의 근저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있습니다(민법 제365조). 그러나 근저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 근저당권의 효력을 주장할 수는 없습니다. 따라서 건물에 아무런 근저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물매수인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다. 참고로, 이와 같은 경우 건물의 소액임차인에게 그 근저당권 실행에 따른 매각대금에 대한 우선변제권은 없습니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).

마.  주택임대차계약 체결시 유의할 사항

[문] 주택소유자와 임대차 계약을 체결할 때 주의하여야 할 사항은 무엇인가요 ？

[답] 첫째 등기부 열람을 통한 근저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.

바.  주택임차인에 대한 인도명령

[문] 저는 2004년 주택 중 방 2칸을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 입주 후 5개월만에 임차주택에 대한 경매절차가 개시되어 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었고 그후 6개월만에 다른 사람이 매수하였습니다. 그런데 매수인이 대금납부후 경매법원으로부터 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방 등을 인도받은 후 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 저도 인도명령의 상대방이 되는지요 ？

[답] 경매법원은 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는바(민사집행법 제136조 제1항) 이를 인도명령이라 합니다. 인도명령은 즉시항고로서만 불복할 수 있는 재판(민사집행법 제136조 제5항)으로 민사집행법 제56조 제1호에 해당하는 집행권원입니다. 그런데 입주하기 이전에 근저당권설정등기가 경료되었는데 그와 같은 사실을 나중에 알았다는 사정만으로는 매수인에게 대항할 수 없으므로, 귀하의 경우는 인도명령이 대상이 되므로 매수인에게 집을 비워주어야 합니다.

사.  임대보증금의 감액청구

[문] 저는 1997. 10. 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그후 얼마 안되어 주택가격 및 임대보증금이 큰 폭으로 하락하였습니다. 임대인에게 임대기간만료 전에는 임대보증금의 감액을 청구할 수 없는지요 ？

[답] 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 경제상황의 변화로 주택가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수는 있으나 아직 법원에 이에 관한 선례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락하면 감액청구를 인정된다고 단정적으로 말할 수 없습니다.