대지에만 근저당권이 설정된 후 신축된 주택을 임차-강제집행

질문 저는 대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지 외에 건물도 경매신청하였습니다. 저는 매수인에게 대항하여 계속 거주할 수 있는지요?
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답변 건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그후 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있습니다(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없습니다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물매수인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.