임대차

임대차 사례 (서울신문에도 게재된 내용입니다.)


직장에 다니는 형 갑과 금년에 대학에 입학한 동생 을은 조그마한 집을 임차해서 같이 자취생활을 하려고 한다. 생활정보지를 통해 두 명 다 교통이 괜찮은 곳에 집을 얻기로 했는데, 막상 임대차 계약을 체결하려고 하니 사회초년생인 갑과 을은 무엇을 조심하고 무엇을 챙겨야 할지 잘 모르겠다.


++ 계약체결전 확인해야 할 사항
계약을 체결하기 전에 최소한 등기부를 발급받아 보고 임대인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지를 신분증 등을 통해 확인하여야 하며, 그 부동산에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기 등이 없는지 확인하여야 한다. 또한, 임차인은 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 통하여 각종 공과금 등이 미납된 것이 없는지도 확인하여야 한다.

++ 계약체결시 주의사항
계약서를 작성할 때는 등기부를 발급받거나 인터넷으로 열람하여 보고, 부동산의 표시를 등기부의 표제부 중 ‘표시란’에 기재된 것과 동일하게 기재하여야 안전하다. 부동산의 일부분만이 목적물인 경우는 임대차목적물을 명확히 특정하여 분쟁의 소지를 없애기 위하여 임대차계약서에 그 임차부분에 관한 도면을 작성하여 첨부하는 것이 바람직하다.
계약서상 임대인은 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람이어야 함이 원칙이고, 대리인과 계약을 체결할 때에는 대리인에게 본인을 대리할 수 있는 권한, 즉 대리권이 있음을 증명할 수 있는 증거서류를 받아두어야 한다. 대리권을 증명하는 서류는 원칙적으로 위임장이어야 하는데, 실제 거래관행상 본인과 대리인이 부부관계이거나 직계존비속의 관계에 있는 경우 신분관계를 증명하는 주민등록등본이나 호적등본만을 믿고 별도로 위임장을 받지 않는 경우가 있으나 신분관계가 있다고 하여 당연히 대리권이 있다고 인정받는 것은 아니므로 유의하여야 한다. 임대인이 개인이 아닌 회사(법인 등)인 경우에는 대표자 개인이 계약당사자인 것으로 오인되지 아니하도록 반드시 회사(법인 등)의 명칭을 기재하여야 한다.
임대차보증금과 그 지급날짜를 명확히 기재해야하고 금액은 착오를 방지하기 위하여 한글과 아라비아 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전하다. 특히 월세(차임)에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세(차임)가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해두는 편이 바람직하다.
월세(차임) 이외에 임차인이 부담할 관리비 등 특약이 있는 경우에는 이를 구체적으로 자세히 기재하여야 나중에 분쟁의 소지가 없다. 예를 들어 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 그 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재해 두는 것이 한다(예: 임대부분에 대한 전기료, 수도료, 가스료, 정화조 청소비).
계약을 맺은 날짜를 기재하고, 당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인하여야 하며, 계약서는 계약당사자의 수만큼 작성하여 당사자가 각각 원본을 보관하고 있는 것이 차후의 분쟁을 예방하는 방법이다.


++ 계약체결후 유의사항

임대차 계약을 체결한 후 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날로부터 대항력이 생기고, 여기에 더하여 확정일자를 갖춘 경우에는 경매(공매) 등의 절차에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있기 때문에 가능하면 신속히 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 유리하다.
주택임대차계약서에 대한 확정일자는 등기소, 동사무소 및 공증인사무실에서 부여받을 수 있다, 필요한 서류는 임대차계약서 원본을 가지고 가면 되고, 따로 필요한 서류는 없다.



<출 처 ; 서울중앙지방법원 홈 페이지>