임대차계약을 갱신하며 보증금인상한경우 대항력-강제집행

질문 저는 갑과 1994. 5. 20. 임차보증금 3,200만원, 전세기간 2년의 임대차계약을 체결하고, 1994. 6. 20. 입주와 전입신고를 마침과 동시에 계약서상에도 확정일자를 받았습니다. 그 후 1995. 7. 20. 을 앞으로 임차주택에 저당권이 설정되었는데, 1996. 5. 20. 위 계약을 갱신하면서 보증금액수를 3,700만원으로 인상하였습니다. 앞으로 만일 위 저당권실행을 위한 경매가 개시되는 경우 저는 위 인상된 보증금 3,700만원을 받을 때까지 경락인에게 주택을 비워 주지 않아도 되는지요. 또 경매절차에서 위 저당권자에 우선하여 위 인상된 보증금 3,700만원의 배당을 받을 수 있는지요?

답변 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 매수인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 저당권 설정전의 보증금액인 3,200만원에 한하여 경락인에게 대항력을 행사할 수 있고 배당절차에 참가하더라도 위 3,200만원에 한하여 저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 3,700만원에 대하여 재 계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.