확정일자와 같은 날에 수개의 저당권설정-강제집행

질문 저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1, 2, 3 의 저당권이 설정되었습니다. 저와 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요?

답변 먼저 임차인의 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 예컨대 경락대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000 × 4/10)을 배당받고, 저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000 × 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.