미등기건물의 주택임대차에도 주택임대차보호법적용 여부-임대차

질 문 Q:저는 아직 사용승인을 받지 못하였으나 가사용승인은 받은 신축주택을 임차하려고 하는데, 위 주택이 아직 소유권보존등기가 되지 않은 미등기주택이므로 이러한 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

답 변 A: 주택임대차보호법은 주거용건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 [주거용]으로 기재되어 있지 않더라도 이 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용건물이나 창고용건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.

또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 이 법의 적용을 받는 것이므로, 무허가나 사용승인을 받지 못한 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 됩니다.

판례도 주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다고 하였습니다(대법원 1987.3.24.선고, 86다카164 판결).

따라서 위 사안의 경우와 같은 미등기건물의 경우에도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받게 될 것이므로 임대차계약을 체결하기 전에 임대차계약을 체결하려는 자가 실제소유자이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 계약을 체결하면 될 것입니다.

그러나 무허가건물이 철거당하거나, 사용승인을 받지 못한 건물이 계속 사용승인을 받지 못하는 경우에는 불이익을 당할 염려는 있습니다.